Salderingsregeling 2027: verhuurder zonnepanelen en

Vanaf 1 januari 2027 stopt de salderingsregeling volledig in één keer, en voor particuliere verhuurders met zonnepanelen op een verhuurd pand betekent dat een dubbel probleem: u betaalde voor de panelen, maar de terugleververgoeding die er na 2027 voor in de plaats komt, belandt bij de huurder die de EAN-aansluiting op zijn naam heeft.

Wie krijgt de terugleververgoeding na 2027: verhuurder of huurder?

De terugleververgoeding volgt de EAN-aansluiting en het energiecontract, niet de eigendom van de zonnepanelen. Heeft uw huurder de elektriciteitsaansluiting op zijn naam staan, dan keert de energieleverancier de vergoeding rechtstreeks aan de huurder uit. U als eigenaar van de panelen ontvangt niets, tenzij u dit contractueel heeft vastgelegd.

Juridisch valt dit onder Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (huurrecht) en de Elektriciteitswet 1998. Het is een klassiek eigenaarsprobleem: de verhuurder investeert in een installatie, de huurder profiteert van de opbrengst. Verhuurders die nu panelen plaatsen zonder een expliciete regeling in het huurcontract, lopen na 2027 zowel de salderingsvoordelen als de terugleververgoeding volledig mis.

Wilt u meer weten over hoe de terugleververgoeding na 2027 precies wordt berekend? De terugleververgoeding berekenen na 2027 legt de methodiek stap voor stap uit.

Samengevat: de terugleververgoeding na 2027 gaat naar de houder van het energiecontract, niet naar de eigenaar van de panelen.

Hoeveel geld verliest een verhuurder door de salderingsregeling 2027?

Bij een installatie van circa 10 panelen met een jaarproductie van 3.000 kWh, en een eigen verbruik van de huurder van 40%, blijft er zo’n 1.800 kWh over als teruglevering aan het net. Vóór 2027 levert dat bij saldering tegen 26 cent per kWh ruim €468 per jaar op. Na 2027, bij een teruglevertarief van 5–7 cent, is dat nog maar €90–€126 per jaar.

Het jaarlijkse verschil loopt op tot €340–€380. Over een periode van 10 jaar betekent dit een structureel inkomstenverlies van circa €3.500–€3.800 voor verhuurders die dat voordeel via een lagere huurprijs of servicekosten doorgeefden aan hun huurders. Verhuurders die de terugverdientijd van hun panelen berekenden mét structurele salderingsopbrengsten, zullen die berekening na 2027 grondig moeten herzien.

Vaste teruglevertarieven liggen in 2025–2026 bij de meeste Nederlandse energieleveranciers op 3–9 cent per kWh, afhankelijk van aanbieder en contractvorm. Er bestaat geen speciale “verhuurderscategorie” bij energieleveranciers; zij beoordelen op EAN-aansluiting, niet op eigendomsrelatie. Dynamische contracten (zoals Tibber, Zonneplan of ANWB Energie) geven toegang tot uurprijzen op de APX/EPEX-spotmarkt. Overdag in de zomer kunnen die pieken op 0–2 cent liggen, terwijl avondpieken 15–25 cent per kWh bereiken. Voor verhuurders zonder thuisbatterij is een vast teruglevertarief voor één à twee jaar verstandiger, zodat er een buffer is om de situatie te herplannen. Vergelijk actuele tarieven via de ACM ConsuWijzer-vergelijker.

Samengevat: een verhuurder met 1.800 kWh teruglevering verliest na 2027 structureel €340–€380 per jaar ten opzichte van de huidige salderingssituatie.

Drie rekenfouten die verhuurders maken bij de salderingsregeling 2027

De meest schadelijke vergissing is saldering tot 2031 doorrekenen. De Wet beëindiging salderingsregeling is op 17 december 2024 aangenomen door de Eerste Kamer en stelt onomwonden: de salderingsregeling stopt volledig per 1 januari 2027. Er is geen stapsgewijze afbouw en er zijn geen jaarlijkse percentages. Verhuurders die tot 2031 rekenen met volledige saldering, overschatten hun opbrengst naar schatting €600–€1.200 over 10 jaar.

De tweede fout is de aanname dat de terugleververgoeding na 2027 gelijk blijft aan het huidige stroomtarief. Na 2027 ontvangt u 4–8 cent per kWh in plaats van 22–30 cent. Bij 1.500 kWh teruglevering per jaar loopt dit verschil over 10 jaar op tot €2.100–€3.300.

De derde fout is het negeren van terugleverkosten van de netbeheerder. Netbeheerders mogen inmiddels terugleverkosten doorberekenen, wat de netto-opbrengst verder drukt. Meer hierover leest u bij terugleverkosten zonnepanelen vermijden.

Gecombineerd kunnen deze drie fouten leiden tot een overschatting van de totale baten met €4.000–€6.000 over 10 jaar, waardoor een ogenschijnlijk aantrekkelijke investering aanzienlijk minder rendabel blijkt dan gedacht.

Welke contractuele clausules beschermen verhuurders vóór 2027?

Huurrechtelijk is dit gevoelig terrein. Het dringende advies: schakel een jurist in die thuis is in zowel huurrecht als energierecht. Als energieadviseur zie ik vier elementen die in elk nieuw of verlengd huurcontract thuishoren.

• Woningverbetering zonder gegarandeerde opbrengst: omschrijf de zonnepanelen als woningverbetering door de verhuurder, zonder dat de huurder financiële opbrengst wordt gegarandeerd.
• Afhankelijkheid van wetgeving: neem expliciet op dat eventuele salderingsvoordelen of terugleversaldi afhankelijk zijn van geldende wetgeving en geen onderdeel vormen van de huurprijs.
• Verwijzing naar de wet: verwijs naar de Wet beëindiging salderingsregeling (Eerste Kamer, 17 december 2024) als bekende wetswijziging.
• Geen garantie-uitingen in marketing: vermijd termen als “gratis stroom” of “gegarandeerde energiebesparing” in verhuuradvertenties.

Zonder dergelijke clausules riskeert u huurders die op basis van gerechtvaardigde verwachtingen (Boek 6 BW) een beroep doen op huurprijsverlaging na 2027. Dat risico is reëel, want de wet geeft huurders ruimte om te stellen dat het “zonnepaneel-voordeel” bij aanvang was beloofd.

Samengevat: vier heldere contractclausules, opgesteld vóór 2027, beschermen de verhuurder tegen juridische claims van huurders na het wegvallen van de salderingsopbrengst.

Mag een verhuurder zonnestroom lokaal aan de huurder leveren via een submeter?

Dit is een grijs gebied dat de sector bezighoudt. De Elektriciteitswet 1998, en de opvolger in het wetsvoorstel Energiewet, stelt dat het bedrijfsmatig leveren van elektriciteit aan derden vergunningsplichtig is. Een verhuurder die via een submeter structureel stroom aan huurders verkoopt, riskeert te vallen onder die definitie. De ACM heeft in eerdere richtsnoeren aangegeven dat kleinschalige constructies binnen een gebouw ruimte bieden, maar de precieze grens voor individuele verhuurders na 2027 is nog niet kristalhelder vastgelegd.

Wie overweegt een dergelijke constructie op te zetten, doet er verstandig aan de Energiewet-implementatie nauwlettend te volgen, een energierecht-jurist te raadplegen en te onderzoeken of de situatie past binnen de kaders van een Vereniging van Eigenaars of een lokale energiegemeenschap. Meer over hoe VvE-structuren hierbij kunnen helpen, leest u bij zonnepanelen huurwoning VvE salderingsregeling.

Samengevat: directe doorlevering via een submeter aan huurders valt mogelijk onder de vergunningsplicht van de Elektriciteitswet; juridisch advies is hier onmisbaar.

Wanneer is extra panelen bijplaatsen nog rendabel als verhuurder na 2027?

De vuistregel na 2027 is eenvoudig: bij een teruglevertarief van 5 cent en een inkooptarief van 25–30 cent per kWh is elke kilowattuur die u zelf verbruikt vijf à zes keer meer waard dan wat u terugkrijgt. De terugverdientijd van extra panelen hangt daarom sterk af van het eigen verbruikspercentage.

Extra panelen bijplaatsen is alleen zinvol als u tegelijkertijd het eigen verbruik structureel verhoogt via een laadpaal, thuisbatterij of gemeenschappelijke voorzieningen. Zonder die combinatie loopt de terugverdientijd richting de levensduur van de panelen zelf. Lees meer over de combinatie van een thuisbatterij en laadpaal bij salderingsregeling thuisbatterij laadpaal combinatie berekening.

Samengevat: extra panelen zijn na 2027 alleen rendabel als het eigen verbruikspercentage uitkomt op minimaal 60%, anders is wachten op verdere paneelprijsdalingen verstandiger.

Welke subsidies en leningen zijn er voor verhuurders met zonnepanelen?

Het subsidie­landschap voor particuliere verhuurders is gefragmenteerd. Het Nationaal Warmtefonds richt zich op eigenaar-bewoners; particuliere verhuurders vallen er doorgaans buiten. SVn heeft het Duurzaamheidslening-instrumentarium dat gemeenten kunnen inzetten. In 2025 doen gemeenten als Amsterdam, Utrecht en Tilburg mee, maar de voorwaarden voor verhuurders versus bewoners verschillen per gemeente sterk.

Provinciaal biedt Noord-Holland een energiefonds voor woningverbetering. Gelderland en Overijssel hebben regionale stimuleringsprogramma’s via Energieloket-constructies. Voor thuisbatterijen specifiek geldt: de ISDE-subsidie van RVO is niet van toepassing op thuisbatterijen voor particulieren. De eerste stap is het gemeentelijke energieloket raadplegen, en als u meerdere panden bezit ook contact opnemen met RVO voor actuele zakelijke mogelijkheden.

Samengevat: er is geen landelijke ISDE voor thuisbatterijen van particulieren; verhuurders zijn aangewezen op gemeentelijke of provinciale regelingen die per regio sterk verschillen.

Wat is de fiscale impact van een thuisbatterij op een verhuurd pand in box 3?

Dit is de meest onderschatte belastingvraag bij verhuurders. Een thuisbatterij die duurzaam is bevestigd aan of in de woning, wordt fiscaalrechtelijk doorgaans beschouwd als onderdeel van de onroerende zaak. Dat betekent dat de batterij meewaardeert in de WOZ-grondslag en daarmee in box 3 als vastgoed. De batterij verhoogt de box 3-grondslag waarover vermogensrendementsheffing wordt betaald, terwijl u tegelijkertijd geen aftrek heeft voor de aanschafkosten.

Bij de huidige box 3-systematiek kan dit de effectieve kosten van een batterij van €5.000–€9.000 met €150–€400 per jaar extra belasten, afhankelijk van uw totale vermogen. Laat uw accountant de fiscale kwalificatie beoordelen vóór aanschaf; dit wordt structureel over het hoofd gezien en kan de terugverdientijd met één à twee jaar verlengen.

Meer over hoe thuisbatterijen en de salderingsafbouw zich verhouden tot de terugverdientijd vindt u bij thuisbatterij vergelijken salderingsafbouw terugverdientijd.

Samengevat: een duurzaam bevestigde thuisbatterij op een verhuurd pand telt mee als onderdeel van de onroerende zaak in box 3, wat de effectieve aanschafkosten met €150–€400 per jaar verhoogt.

Hoe beïnvloedt de salderingsregeling 2027 de taxatiewaarde van een verhuurd pand?

De lagere financiële opbrengst van zonnepanelen na 2027 zal de bijdrage van die panelen aan de marktwaarde drukken. Taxateurs hanteren bij verhuurde objecten de DCF-methode (Discounted Cash Flow): lagere terugleverbaten betekent lagere netto-kasstromen en daarmee een lagere taxatiewaarde. Brede NVM-data over dit specifieke effect is in 2025–2026 nog beperkt beschikbaar, maar individuele taxateurs, met name in Zuid-Holland en Noord-Brabant, rapporteren dat kopers en taxateurs de panelen na de wetsaankondiging kritischer benaderen.

De verwachting is dat dit verschil na 1 januari 2027 zichtbaarder wordt in vraagprijzen: voor woningen met oudere installaties zonder batterij wordt een correctie van €2.000–€6.000 verwacht. Wie een verhuurd pand met zonnepanelen overweegt te verkopen, vindt aanvullende analyse bij zonnepanelen verkopen huis salderingsregeling 2027.

Samengevat: de taxatiewaarde van verhuurde panden met zonnepanelen daalt naar verwachting met €2.000–€6.000 na 2027, doordat lagere terugleverbaten de DCF-berekening neerwaarts beïnvloeden.

Onze analyse: verhuurder met zonnepanelen na 2027

Onze analyse: Een particuliere verhuurder met 10 panelen (3.000 kWh/jaar productie) op een verhuurd eengezinswoning loopt na 2027 structureel €340–€380 per jaar mis aan salderingsopbrengsten, terwijl de huurder de terugleververgoeding van de energieleverancier opstrijkt. Voeg daarbij de box 3-belasting op een eventuele thuisbatterij (€150–€400/jaar extra) en een mogelijke taxatiecorrectie van €2.000–€6.000 bij verkoop, dan loopt het totale financiële nadeel over 10 jaar op tot circa €6.000–€10.000 ten opzichte van een situatie mét saldering. Dit is precies de combinatie van factoren die in de meeste online rekentools en verhuurderscalculaties ontbreekt. Verhuurders doen er verstandig aan vóór 1 januari 2027 drie acties af te ronden: (1) huurcontracten aanpassen met de vier beschermende clausules, (2) een vast teruglevertarief vergrendelen voor één à twee jaar, en (3) een accountant en huurrechtjurist raadplegen over respectievelijk de box 3-positie en de contractuele aansprakelijkheid.

Conclusie en aanbevelingen

De salderingsregeling 2027 treft verhuurders met zonnepanelen op een fundamenteel andere manier dan eigenaar-bewoners. De terugleververgoeding gaat naar de huurder met het energiecontract, de box 3-belasting drukt op de verhuurder, en de taxatiewaarde van het pand daalt. Drie concrete stappen helpen u de schade te beperken.

Zorg vóór 2027 voor heldere contractclausules over de zonnepanelen, vergrendel een vast teruglevertarief en verhoog het eigen verbruik structureel via een laadpaal of gemeenschappelijke voorzieningen. Alleen bij een eigen verbruikspercentage van 60% of hoger slaat de businesscase na 2027 naar redelijk positief. Raadpleeg voor de teruglevertarieven ook de vergelijking op terugleververgoeding 2027 vergelijken: vast of dynamisch.

Voor verhuurders van sociale huurwoningen gelden aanvullende kaders die u kunt nalezen bij zonnepanelen sociale huurwoning saldering 2027. Heeft u kamerverhuur, dan zijn de regels opnieuw anders: zie salderingsregeling kamerverhuur zonnepanelen.

Veelgestelde vragen

Wie ontvangt de terugleververgoeding na 2027 als de huurder de energieaansluiting op zijn naam heeft?

De huurder ontvangt de terugleververgoeding, omdat die wordt uitbetaald aan de houder van het energiecontract op de EAN-aansluiting. De verhuurder ontvangt niets, tenzij dit contractueel anders is geregeld.

Hoe groot is het financiële verlies voor een verhuurder bij 1.800 kWh teruglevering na 2027?

Bij een teruglevertarief van 5–7 cent per kWh ontvangt de verhuurder (of huurder) €90–€126 per jaar in plaats van circa €468 bij saldering tegen 26 cent. Het jaarlijkse verschil bedraagt €340–€380, ofwel €3.500–€3.800 over 10 jaar.

Mag een verhuurder zonnestroom via een submeter direct aan de huurder verkopen na 2027?

Dit valt mogelijk onder de vergunningsplicht voor het bedrijfsmatig leveren van elektriciteit aan derden in de Elektriciteitswet 1998. De precieze grens is nog niet vastgelegd; juridisch advies is vereist vóór u zo’n constructie opzet.

Welke clausules moet een verhuurder opnemen in het huurcontract over zonnepanelen?

Vier clausules zijn essentieel: omschrijf de panelen als woningverbetering zonder gegarandeerde opbrengst, stel dat salderingsvoordelen afhangen van geldende wetgeving, verwijs naar de Wet beëindiging salderingsregeling (17 december 2024), en vermijd garantie-uitingen in marketing.

Telt een thuisbatterij op een verhuurd pand mee als vermogen in box 3?

Ja, een duurzaam bevestigde thuisbatterij wordt fiscaalrechtelijk doorgaans als onderdeel van de onroerende zaak beschouwd en verhoogt daarmee de WOZ-grondslag in box 3, wat de effectieve kosten met €150–€400 per jaar kan verhogen.

Is er ISDE-subsidie voor een thuisbatterij op een verhuurd pand?

De ISDE is niet van toepassing op thuisbatterijen voor particulieren. Particuliere verhuurders zijn aangewezen op gemeentelijke of provinciale regelingen, die per gemeente sterk verschillen.

Daalt de taxatiewaarde van een verhuurd pand met zonnepanelen na 2027?

Taxateurs verwachten een correctie van €2.000–€6.000 op verhuurde woningen met oudere zonnepanelen zonder batterij, omdat lagere terugleverbaten de DCF-berekening neerwaarts beïnvloeden. Concrete NVM-brede data is in 2025–2026 nog beperkt beschikbaar.